עבור אנשים רבים ומשפחות צעירות בישראל, מהווה רכישת דירת מגורים את אחת העסקאות המשמעותיות והיקרות ביותר, שהם עורכים במהלך חייהם. עסקת רכישת דירה, מעבר למשמעות הכלכלית הטמונה בה, מכילה גם עניין רגשי – רובנו קונים בית מגורים (בניגוד לדירה להשקעה) , בית שנצמח בו, נגדל את ילדינו ואולי אף נתבגר בו, יש לנו חלומות רבים לגבי הבית שלנו, ולכן אנחנו רוצים שהחלום שלנו לרכישת הבית יתממש בדרך הקלה והחלקה ביותר, פשוט ככה, בלי מכשולים. עם זאת, כאשר קונים דירה חדשה מקבלן אשר טרם נבנתה ("דירה על הנייר"), ישנה חשיפה למגוון סיכונים, כגון קשיים כספיים או קריסה כלכלית של הקבלן המובילים להפסקת עבודות הבנייה, איחור במועד מסירת הדירה לקונים, הימצאות ליקויי בנייה וכדומה. סיכונים אלה עלולים לגרום להפסדים כספיים גבוהים ולעוגמת נפש רבה, ולכן חשוב מאוד לקבל ייעוץ משפטי וליווי צמוד של עו"ד בעל התמחות וניסיון בדיני מקרקעין, לכל אורך שלבי התהליך.
להלן רשימה של הדרכים העיקריות להתמודדות מיטבית עם מגוון הסיכונים הכרוכים בקניית דירה "על הנייר" מקבלן, בתקווה שזה ישפוך אור על התהליך שאתם נכנסים אליו:
עריכת בדיקות מקיפות לגבי זהות הקבלן ומצבו הפיננסי: טרם ההתקשרות יש לוודא כי מדובר בקבלן רשום (במרשם הקבלנים) בעל ניסיון מוכח ויציבות מבחינה כלכלית. מומלץ לקבל חוות דעת והמלצות מאנשים, שרכשו בעבר דירות מהקבלן (ואפילו לחפש אודותיו במרחבי הרשת), ולבחון את איכות הבנייה ושיתוף הפעולה של הקבלן בעת תיקון ליקויים, עמידתו בלוחות זמנים וקיום הסכמים, מעורבות הקבלן בסכסוכים משפטיים וכדומה.
בדיקה מעמיקה של הזכויות המשפטיות בקרקע וקבלת היתר בנייה: חובה לבדוק אם כל הזכויות בקרקע רשומות על שם הקבלן או אם ישנם גורמים נוספים בעלי זכויות בקרקע, חשוב לבדוק אם הזכויות משועבדות ואם כן לטובת מי. בנוסף, יש לוודא כי הפרויקט קיבל היתר בנייה, וככל שלא, לא מומלץ להעביר את הכספים לקבלן לפני שנתקבל ההיתר, אלא רק תשלום ראשון שיישמר בנאמנות. כמו כן, מומלץ חשוב מאוד להיוועץ עם עו"ד ולהגן על זכותכם לפרוש מהחוזה במידה שלא יתקבל היתר בניה.
העברת התשלום בהתאם להתקדמות עבודות הבנייה ותוך קבלת בטוחות כחוק: מכוח תיקון מספר 4 שהוכנס בחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974, אסור לקבלן לגבות מהקונה סכום כספי שעולה על 7% ממחיר הדירה מבלי להבטיח את כספו, באמצעות מתן אחת מהבטוחות הקבועות בחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או רישום הערת אזהרה.
חשוב מאוד לקבוע מול הקבלן תאריך מוגדר למסירת הדירה על ידו, גם אם מתכננים לבצע שינויים בדירה, ולבצע מעקב צמוד בשטח אחר התקדמות עבודות הבנייה. כך, בכל מקרה שבו מתגלית בעיה כלשהי, כגון ליקויים מסוימים, הפסקת העבודות באמצע וכן הלאה, חשוב להתריע מיד בכתב ולמזער את הסיכון שבעיכוב המסירה.
פנו לקבלת ליווי משפטי של עו"ד מקרקעין: זוהי אחת הדרכים הטובות והיעילות ביותר באמצעותן תוכלו למזער את כל הסכנות הכרוכות ברכישת דירה מקבלן. חשוב לציין, כי עוה"ד המייצג את הקבלן בעסקה אינו אחראי על ייצוג משפטי של הקונה, אלא דואג לקיום האינטרסים של הקבלן בלבד. לכן, כשאתם רוכשים דירה מקבלן, חשוב לקבל סיוע משפטי אישי של עו"ד מקרקעין מטעמכם, אשר יבטיח שמירה על האינטרסים שלכם, יבחן את תנאי החוזה, חוקיות ההוראות הכלולות בו, וייתן את דעתו על מכלול ההיבטים המשפטיים כגון אילו בטוחות קבועות בחוזה, מידת אחריות הקבלן לעניינים השונים, כיצד מתמודדים עם היעדר היתר בניה, האחריות לרישום הזכויות על שמכם וכדומה.
