רכישת דירה- מאיפה מתחילים?

לפני רכישת דירה? תתחילו מעריכת רשימות: מהם הצרכים שלכם ואילו בעלי מקצוע נדרשים לכם, כדי לענות על אותם צרכים.

רגע לפני שהרמתם ידיים, פתאום זה קרה, מצאתם את דירת החלומות שלכם! אחרי חיפוש ממושך אתם מפחדים לפספס את הסיכוי לרכישת הדירה, מפחדים שמא הדירה אוטוטו נמכרת לקונה פונציאלי אחר (לפחות זה מה שהמוכרים אומרים לכם), אז אתם יוצאים לדרך, אבל למעשה, אתם לא בטוחים מאיפה מתחילים ואיך עושים את זה הכי נכון שאפשר. רכישת דירה היא תהליך מורכב הרבה יותר ממה שאנשים נוטים לחשוב, אז בואו נדבר על דברים שצריך לעשות לפני חתימה על הסכם הרכישה ואיך להימנע מטעויות.

הכינו שיעורי בית

ראשית, כדאי להגיע לעסקת רכישת דירה אחרי הכנת שיעורי בית! יש בדיקות שחייבים לערוך מראש, על מנת לוודא שאתם בעלי יכולת כלכלית לרכוש דירה בסכום שתכננתם. יש לבדוק את ההון העצמי שלכם, כמה כסף ההורים ו/או סבא/ סבתא יכולים לתת לכם למען המטרה, האם יש בידיכם חסכונות, ואיזה גובה משכנתא מוכן יהיה לאשר לכם הבנק. חשוב להעריך את כל ההוצאות שצפויות מרכישת הדירה, לרבות מימון בעלי מקצוע שתעזרו בהם כגון מתווך, עו"ד, יועץ משכנתאות פרטי ועוד, וכן הוצאות צפויות בגין שיפוץ, היטלי השבחה ומס רכישה.

בעלי מקצוע טובים יחסכו לכם כסף וכאב ראש

היוועצות עם בעלי מקצוע הנוגעים לרכישת דירה, עלולה להצטייר לכם לעיתים כהוצאות מיותרות, אלא שבחלק גדול מהמקרים, ההוצאה, ככל הנראה, תשתלם לכם: אתם תהיו פנויים מדאגות ובטוחים שבעל מקצוע מוסמך מטפל בענייניכם, דואג לכסף שלכם ומגן עליכם. לעיתים רבות תגלו, שבעל המקצוע שלקחתם אפילו הצליח לחסוך לכם סכומי עתק או גילה פרט מהותי לרכישה, וטוב שכך.

שמאי מקרקעין – כדאי שתדעו שאם אתם מתכננים לממן את רכישת הדירה, בין היתר מכספי משכנתא, על פי הסכם המכר אתם מחויבים לשלם את התשלומים למוכר במועדם אף אם תסורבו לקבלת משכנתא. אי קבלת משכנתא לא מזכה את הקונה באפשרות יציאה מהחוזה, וכתוצאה מכך תאלצו לשלם פיצויי עתק למוכר. פעמים רבות קורה שלאחר הרכישה, שמאי של הבנק הממשכן מעריך את הנכס פחות משווי הרכישה, ועל כן, כתוצאה מכך הבנק מאשר לקונים משכנתא נמוכה ממה שהם חשבו ותכננו במקור. במצב כזה, הקונים נאלצים למצוא מקורות מימון חלופיים ברגע האחרון, אלא שברוב המקרים אין מקור חלופי זמין להון עצמי נוסף מהמתוכנן. לפיכך, מומלץ מאוד להיוועץ עם שמאי מקרקעין מוסמך טרם החתימה על הסכם המכר, ולוודא שערך הדירה על פי חוות דעתו תואם את שווי הרכישה הצפוי. שמאי מקרקעין מעריך בנוסף קיומן של זכויות בניה שלא מנוצלות בנכס, שווין ואפשרות השפעתן על היטלי השבחה צפויים, שיש לתת עליהם את הדעת בהסכם המכר.

חברת בדק בית – במקרים מסוימים, נכון לשכור את שירותיה של חברת הנדסה- בדק בית, ולבחון קיומם של פגמים, שאינם גלויים לעין לא מקצועית. סיכום בדיקות של חברת בדק בית עלול לעיתים להשפיע על שווי הנכס או לחילופין על שווי השיפוץ שיידרש, למשל במצב בו תכננתם שיפוץ בנכס וסברתם שעלות מסוימת תספיק, אולם בעת הבדיקה התגלו בעיות רטיבות מהותיות יותר, שיחייבו השקעת משאבים רבים יותר מצידכם.

עורך דין – עורך דין יערוך עבורכם את טיוטת ההסכם וינהל משא ומתן על התנאים המשפטיים הכלולים בהסכם המכר, מול עורך הדין של המוכרים (לעיתים, יהיו מקרים שעורך דין אחד ייצג את שני הצדדים לעסקה ביחד). עורך הדין יבדוק את המצב המשפטי והרישומי של הנכס ברשויות השונות, מרשמי המקרקעין ובפנקסים השונים בו מתנהל הרישום לגבי הנכס המדובר. לעניין זה, חשוב להדגיש, שאף שמרבית האנשים נוטים לחשוב שכל הדירות רשומות בטאבו, לא תמיד כך הדבר, וקיימים מרשמים מקבילים שעל עורך הדין לבדוק, כגון רישום זכויות בחברה משכנת ורישומים ברשות מקרקעי ישראל. בנוסף, בהתאם למידע שיימסר על ידיכם, עורך הדין יעריך את שווי מס הרכישה הצפוי לכם. אני ממליצה שלא להסתמך בלבד על המלצות וטיפים לעניינים משפטיים שיש לכלול בהסכם המכר, שאפשר למצוא למכביר ברחבי הרשת, אלא אכן לשכור שירותי עו"ד בקיא בתחום המקרקעין, וזאת משום שבידיו הידע, הניסיון וההכרות עם החקיקה והפסיקה, שמתעדכנים מעת לעת, והוא זה שילווה אתכם משלב המו"מ על תנאי ההסכם ועד לרישום הנכס על שמכם.

יועץ משכנתאות פרטי– אחרי שבדקתם מראש את מצב החסכונות שלכם, אתם יודעים בבירור כמה כסף תקבלו מהמשפחה, קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא ואפילו גיליתם אחריות וקיבלתם מראש חוות דעת שמאית לעניין שווי הדירה, זה הזמן להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי. נכון שתמיד אפשר לעשות סקר שוק, להשוות בין מספר הצעות למשכנתאות שקיבלתם מבנקים שונים ולנתח את כל המסלולים המוצעים לכם להחזר ההלוואה, אבל כנראה שיועץ משכנתאות בעל ניסיון בתחום (ושמכיר את הנפשות הפועלות בבנקים והם מכירים אותו) יצליח להביא לפניכם הצעה למשכנתא, שבוודאי תהיה נמוכה משמעותית מכל הצעה אחרת שתקבלו, ותהיה שווה לחלוטין את שכר הטרחה שלו.

מעצב פנים/אדריכל – לעיתים רבות, רוכשי דירות מבקשים להיוועץ עם מעצב פנים ו/או אדריכל. ככל שקיים רצון לשנות את חלל הבית, באופן שמצריך שבירה או הזזה של קירות, מומלץ להיוועץ עם אדריכל מראש לוודא שהדבר אכן אפשרי ולהימנע מאכזבות בהמשך.

לאחר החתימה על הסכם הרכישה, אני ממליצה לקונים לערוך רשימה של אבני הדרך הצפויים, מתי התשלום הראשון משולם ומתי נפרע, לציין את לוח התשלומים הצפוי, לציין לפקודת מי יש להעביר את התשלומים: האם ישירות למוכר או לידי הנאמן על פי ההסכם, לציין את מועד המסירה על פי ההסכם ולמה הקונים נדרשים במועד המסירה (החלפת חשבונות בספקי גז, חשמל, ארנונה). מומלץ לוודא את הדברים עם עורך הדין שליווה אתכם בהסכם הרכישה, הדבר יביא לסדר וארגון ויבטיח נשיאה בתשלומים במועד והפרת התחייבויות על פי הסכם הרכישה.

בהצלחה!

עוד מאמרים באותו נושא